クロスの張替え、クロスメイク、吹付け塗装、和室砂壁・ジュラク壁の再生など壁全般のリフォーム専門店

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不動産オーナー様へ

不動産投資物件の原状回復はクロスメイクでコスト削減!

このようなお悩みはありませんか?

  • 不動産賃貸経営で満室経営にもかかわらず、ほとんど利益が残らない
  • 管理会社からの原状回復の見積もりが高い
  • 空室率を改善したい
  • できるだけリフォーム費用を安くするために施主支給したい
  • できるだけ無駄なコストはかけたくない

そのお悩みは「クロスメイク」が解決します!

満室経営なのに、儲かっていない大家さんが多い理由は?

 

最近ではサラリーマンで一棟アパートやマンションを購入して賃貸経営している人も珍しくなくなってきました。

年間の家賃収入で年収1000万円以上なんてと聞くと、「すごい儲かっているなあ」なんて思いますが、実際は、満室経営の大家さんでさえ年間収支ではあまり儲かっていないのが現状です。

 

賃貸経営では、家賃収入=利益ではありません。融資で購入していれば返済金が発生するのはもちろんのこと、それ以外にも管理費、共用部の電気水道代、広告費、リフォーム代、固定資産税、税理士費用など諸々の経費がかかります。

 

今の時代では賃貸経営で利益を残すことは、非常に難しいと言われています。

不動産投資=不労所得ではなく、賃貸経営=経営なのです。

稼働率98%以上の物件でさえ、年間収支では儲かっていないケースも珍しくありません。

満室大家さんが利益が残せない原因の1つは、「リフォームコストが収支を圧迫すること」にあります。

 

リフォームコストには大きく2種類あります。まずは、退去するたびに発生する原状回復工事費用

もう一つは、建物の寿命を維持するために10年単位で発生する大規模修繕工事費用(外壁塗装、防水工事など)です。

 

この2つのリフォームコストが想定以上に収支を圧迫して、当初のシミュレーションほど利益が残らない、リスクが大きい割にはお金が残らないということになってしまいます。

 

なぜ、予想以上にリフォームコストがかかってしまうのでしょうか?

理由はいろいろとありますが、まず最初にしっかりと認識してほしいことは

大家さんと業者は利益が相反している立場にいる」ということです。

 

具体的に大家さんとそれぞれの業者の究極の目的(仕事)をまとめると、

 

・大家さんの目的⇒賃貸経営で少しでも多く利益を残すこと

・建築業者の目的⇒1円でも高く建築契約を請け負うこと

・不動産仲介業者の目的⇒1円でも多く仲介手数料を得ること

・管理会社の目的⇒毎月の管理費用を得ること

・リフォーム会社の目的⇒できるだけ高利益の工事を受注すること

 

当たり前のことですが、自分が働いている会社の利益を追求していかないと未来がありません。

 

つまり、大家さんの利益が残るということは、業者の利益が減るということであり、

大家さんの利益が減るということは、業者の利益が残るということです。

 

まずは大家さんと業者は利益が相反している立場にいることをしっかり認識した上で、

信頼できる業者を見つけて賢く付き合っていくことが重要です。

 

またリフォームコストが予想以上にかかるその他の理由としては、

賃貸住宅紛争防止条例(東京ルール)が施行により、敷金を原状回復に充てることが厳しくなった

②敷金・礼金が下落傾向にある(ゼロゼロ物件が当たり前)

③入居者の平均居住期間の短縮化

 

などが挙げられます。

①~③は大家さんにとってみると単純に「収入が減って、支出が増えている状態」です。

今の時代、満室経営でも儲かっていない大家さんが多いのは、

このような要因が大きく関係しているように見えます。

 

大家さんが少しでも多くの利益を残すためにも、

費用対効果(コストパフォーマンス)が高いポイントにはしっかりと投資して、

逆に費用対効果が低いポイントには徹底的に節約していくという経営力が必要になってきます。

退去後の原状回復工事はどの程度が適正か?

 

退去後のリフォームにも様々なリフォームがあります。

 

原状回復リフォーム⇒物件を元の状態に戻す
● 部分リフォーム⇒水回りやリビングなど、一部の空間だけをリニューアルする
● フルリフォーム⇒今の間取りは変更せずに、全ての設備・内装をリニューアルする
● リノベーションリフォーム⇒壁や床などを一度全て撤去して、理想の間取りに作り変える

 

どの程度リフォームするかは、「どのくらい仕上げるとどれだけ賃料がとれるか?」つまり費用対効果で判断するということが必要です。

 

ただ、基本的にはどんなに素晴らしいリフォームをしても賃料を大幅に上げることは非常に難しいとされています。仮に100万円かけてフルリフォームしても、その投資に見合うだけの家賃アップができなければ意味がありません。

 

また大家さん目線でのリフォームはあれこれとアップグレードしてしまいがちです。

費用対効果を考えて、あまり効果がないものはやらないようにするべきです。

 

あくまで不動産投資の目的は利益を残すことです。儲からない不動産投資ではやる意味がありません。

家賃設定を相場よりも高めにして、空室期間が長くなるよりも、

次の入居者が決まる最低限の原状回復工事で済ませて、適正な家賃相場で早く次の入居者が決まるというのが望ましいです。

 

では入居者が決まる最低条件とは?

「壁紙がキレイで、壊れている箇所がなく、清潔感があること」

これが最低条件だと思います。

 

仮にキッチンの壁紙が油で汚れていたり、冷蔵庫、電気、洗濯機などの家電の跡が残っていれば、

内見者にマイナスのイメージを与えてしまいます。

 

「人は見た目が9割」と言われるようですが、

賃貸住宅の場合も見た目(内装、外装)の印象が大事です。

特に内見して一番多く目に入るのは壁紙(クロス)です。

壁紙がキレイかどうかは内覧者にとって非常に重要なポイントとなります。

 

また、キッチン、トイレ、お風呂などの水回り設備も大事なポイントです。

必要に応じてプロの清掃業者にクリーニングをお願いして、

最低限の汚れや臭い対策を行いましょう。

原状回復工事を壁紙張替からクロスメイクにすると、10年で○百万円お得!!

 

一般に壁紙(クロス)の寿命は10年ぐらいと言われています。

日本で使われている壁紙の90%以上がビニールクロスと言われるものですが、

しっかりとメンテナンスを行えば、15年、20年と問題なく使えます。

 

ただ賃貸住宅の場合では退去後の原状回復工事として、まだまだ使える壁紙でも多少の汚れがあれば

新品に張り替えてしまいます。

ちなみに、日本賃貸住宅管理協会が公開している「平均居住期間データ」では、

4年以内での転居率が70%を超えています。

1ルームや1DKなどの単身向け賃貸物件なら、さらに平均居住期間は短くなると思います。

 

つまり、「壁紙は少なくても10年は使えるのに、退去毎(2年~4年)に新品に張替えている」のが現状です。

この壁紙の寿命と平均居住期間のギャップにコスト削減の余地があります。

 

 

【10年間、原状回復を張り替える場合とクロスメイクする場合の違い】

 

某大手の壁紙張替サイトでは、6畳の壁紙張替の価格が約40,000円です。

もしクロスメイクで壁紙を再生するなら、価格は壁紙張替の約半額の20,000円で施工できます。

 

仮に100室経営(全て単身向けワンルーム6畳)のアパマン大家さんが、

退去後の原状回復を壁紙の張替で行った場合、

年間の退去率が平均25%(つまり平均住居期間が4年)とすると、

10年間で総額いくらかかるか計算すると、

 

100室×25%×40,000円×10年=10,000,000円

10年で1000万円かかります。

 

全く同じ条件で、原状回復をクロスメイクで行った場合の総額を計算すると、

 

100室×25%×20,000円×10年=5,000,000円

10年で500万円かかります。

 

つまり、10年でなんと500万円のコスト削減ができたということになります。

(年間ベースでは約50万円のコスト削減効果です)

 

もちろん、ワンルームではなく、1LDKやファミリー向けの間取りやキッチンやトイレなど入れた場合なら、さらに多くのコスト削減が期待できます。

 

もちろん、クロスメイクはコスト削減するだけではなく、廃材も出ませんから

地球環境にやさしく、CO2削減や地球温暖化にも貢献できます。

 

しっかりとリフォームコストをコントロールすることが、

不動産経営で最終的に残る利益をコントロールすることになります。

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